سئو سایت

وام مسکن

همه چیز درباره اوراق وام مسکن بانک ملی و بانک مسکن

تفاوت های اوراق وام خرید مسکن بانک ملی و بانک مسکن

دنیای اقتصاد:دومین مسیر ارائه اوراق تسهیلات خرید مسکن، مقابل متقاضیان باز شد. متقاضیان وام بدون سپرده مسکن که تاکنون تنها به اوراق بانک مسکن با نماد «تسه» دسترسی داشتند، حالا با عرضه اوراق مسکن بانک ملی با نماد «تملی» در بازار سرمایه، حق انتخاب پیدا می کنند.

این دو نوع اوراق، ۵ تفاوت با یکدیگر دارند از جمله اینکه «مبلغ» وام ترکیبی از مسیر اول، بیشتر از دیگری است. با این حال، «محدودیت عمر بنا» برای آپارتمان های مشمول وام اوراق، در مسیر دوم حذف شده است. سقف وام اوراق مسکن در مسیر دوم بر حسب طبقه بندی شهرها اعلام شد. 

عرضه اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن از دومین مسیر بانکی شروع شد. روز گذشته اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی با نماد «تملی» رسما در فرابورس معرفی و عرضه آن شروع شد. به این ترتیب مسیر جدیدی برای متقاضیان خرید مسکن که قصد استفاده از تسهیلات بانکی بدون نیاز به سپرده گذاری برای خانه دار شدن دارند، ایجاد شد.

تا زمستان سال قبل تنها بانک مسکن بود که اوراق تسهیلات را در ازای سپرده های ممتاز جذب شده منتشر می کرد و این اوراق که هر فقره از آنها حق تقدم اخذ ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را به خریدار می دهد، با نماد «تسه» در بازار رسمی فرابورس مبادله می شد.

این در حالی است که از امروز نماد دیگری موسوم به «تملی» در فرابورس معرفی و عرضه شده و به واسطه آن، اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی که انتشار آنها از دی ماه سال گذشته در این بانک آغاز شده است، مبادله می شود. 

مهم ترین ویژگی اوراق جدید که از سوی بزرگ ترین بانک دولتی منتشر می شود، انحصارشکنی از بازار اوراق مسکن است که پیش از این تنها بانک عامل بخش مسکن در آن یکه تاز بود. این اقدام بانک ملی علاوه بر اینکه به شکل گیری رقابت میان دو بانک برای جذب سپرده گذاران بیشتر منجر می شود، به کاهش قیمت اوراق در پی افزایش عرضه منجر خواهد شد و در نتیجه وام بدون سپرده خرید مسکن، ارزان تر از گذشته در اختیار خریداران مسکن قرار خواهد گرفت. علائم اولیه رقابت میان دو بانک ملی و مسکن در بازار اوراق تسهیلات از هم اکنون در بازار نمود پیدا کرده است، چراکه پیامد این رقابت مثبت را می توان در حذف سقف سنی ملک برای دریافت تسهیلات از محل اوراقی که بانک ملی پرداخت می کند، مشاهده کرد.

همچنین سقف مبادله روزانه اوراق برای هر فرد از سوی بانک ملی حذف شده که می تواند تقاضای سرمایه ای را برای استفاده از تسهیلات از محل اوراق تحریک کند. با این حال ۵ تفاوت میان دو دسترسی بانکی به اخذ تسهیلات از محل اوراق مسکن وجود دارد که می تواند در ماه های آینده به تقویت فضای رقابتی نیز منجر شود.

منفعت نهایی این فضای رقابتی عاید خریداران مسکن خواهد شد، چراکه به جذب بیشتر منابع برای پرداخت وام مسکن منجر شده و در عین حال بهای تمام شده وام مسکن می تواند برای متقاضیان ارزان تر تمام شود. روز گذشته نماد اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی موسوم به «تملی» در بازار رسمی فرابورس معرفی شد.

با گشایش این نماد، امکان مبادله اوراق تسهیلات مسکن در این بخش از بازار سرمایه از امروز فراهم شده و سپرده گذاران در «حساب سپرده سرمایه گذاری طرح مسکن» بانک ملی می توانند در صورت تمایل، اوراق خود را به متقاضیان اخذ وام خرید مسکن از بانک ملی به قیمت روز بفروشند. 

بانک مرکزی در سال ۹۵ مجوز ورود بانک های تجاری به انتشار اوراق تسهیلات مسکن و ورود به فضای پرداخت وام مسکن را صادر کرد اما تا زمستان سال قبل هیچ بانکی برای استفاده از این مجوز اقدام نکرد. در دی ماه سال گذشته بانک ملی پس از طی مراحل قانونی رسما از برنامه ریزی برای انتشار اوراق مسکن خبر داد.

در طرح بانک ملی که شباهت زیادی به طرح بانک مسکن دارد، کسانی که تمایل به کسب سود بیشتر از نرخ متعارف سود سپرده های کوتاه مدت سرمایه گذاری دارند، منابع مالی خود را در حساب سپرده سرمایه گذاری طرح مسکن سپرده گذاری می کنند و علاوه بر کسب ۱۰ درصد سود سالانه، با شرایطی اوراق مسکن نیز دریافت کرده و با فروش اوراق در فرابورس، سود سپرده گذاری خود را ۳ تا ۴ درصد نسبت به سود متعارف سپرده های کوتاه مدت افزایش می دهند.

آنها همچنین می توانند اوراق خود را نفروشند و شخصا از آن بابت دریافت وام مسکن از بانک ملی استفاده کنند. منابع پرداخت وام مسکن از محل اوراق در بانک ملی نیز از محل سپرده های جذب شده در این حساب فراهم می شود. بانک ملی سه مدل را برای پرداخت اوراق به این حساب ها طراحی کرد که فعلا یک مدل آن با مخالفت بانک مرکزی روبه رو شده و اجرا نمی شود.

 

اوراق وام مسکن بانک ملی

 

 

در طرح مسکن یک، حداقل سپرده برای افتتاح حساب ۱۶ میلیون تومان اعلام شده و به ازای هر ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان سپرده گذاری در این حساب به ازای هر ماه، یک فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات ۵۰۰ هزار تومانی مسکن بانک ملی به دارنده آن تعلق می گیرد که اگر نیازی به آن نداشته باشد، می تواند آن را از کانال فرابورس به متقاضیان دریافت وام مسکن بدون سپرده بفروشد.

در عین حال سود سپرده کوتاه مدت سرمایه گذاری که طبق مجوز بانک مرکزی، ۱۰درصد است نیز به دارندگان این حساب پرداخت می شود؛ ضمن اینکه در این طرح بانک ملی مکلف است حتما اوراق را نیز با شرایطی که ذکر شد به دارندگان حساب پرداخت کند. در مدل دوم که فعلا با مخالفت بانک مرکزی روبه رو شده و اجرایی نمی شود نیز کف سپرده گذاری در حساب طرح مسکن ۱۶ میلیون تومان است اما به ازای هر ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان سپرده گذاری در هر ماه، پس از گذشت یک فصل به ازای هر ماه یک فقره اوراق به حساب تعلق می گیرد.

سود سپرده در این مدل ۱۲ درصد پیشنهاد شده که عایدی از محل فروش اوراق نیز به آن اضافه می شود و بانک در اینجا نیز به پرداخت اوراق الزام دارد. در مدل سوم طرح مسکن بانک ملی، حداقل سپرده ۵ هزار تومان تعیین شده و پرداخت اوراق مشروط به برخورداری از شرایطی است که بانک در نظر دارد.

بنابراین بانک تعهدی به پرداخت اوراق ندارد و فقط سود ۱۰ درصدی را تضمین می کند. البته اگر حسابی با توجه به میزان مانده در هر یک از شعب در اولویت قرار بگیرد، پس از یک سال معادل یک برابر موجودی تا سقف ۳۸ میلیون تومان اوراق تسهیلات دریافت می کند.

به عنوان مثال اگر فرد همان سپرده ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان را که در مدل اول برای دریافت یک فقره اوراق در ماه معرفی شد در نوع سوم حساب طرح مسکن سپرده گذاری کند، پس از گذشت یک سال معادل ریالی سپرده خود اوراق تسهیلات دریافت می کند، یعنی از ۳۶ فقره اوراق برخوردار خواهد شد.

در بانک مسکن نیز در حال حاضر به دو شکل اوراق مسکن به حساب های موسوم به «سپرده ممتاز» تعلق می گیرد. شکل اول همچون مدل اول بانک مسکن است اما در شکل دوم که به مدل سوم بانک ملی شباهت زیادی دارد، پس از گذشت یک سال معادل ریالی ۲۷ درصد از سپرده ممتاز، اوراق به دارنده حساب پرداخت می شود. 

سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق و بدون نیاز به سپرده گذاری در بانک مسکن در شکل فردی در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان ها و نیز سایر نقاط شهری به ترتیب ۹۰، ۸۰ و ۷۰ میلیون تومان است که در قالب یک فقره وام ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومانی در هر یک از سه دسته نقاط شهری و نیز ۲۰ میلیون تومان وام جعاله و ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون نیاز به سپرده گذاری و بدون نیاز به خرید اوراق قابل پرداخت است.

سقف تسهیلات زوجین نیز در بانک مسکن به ترتیب ۱۴۰، ۱۲۰ و ۱۰۰میلیون تومان است که در قالب دو فقره وام ۵۰ میلیونی در تهران، دو فقره وام ۴۰ میلیونی در شهرهای بزرگ و مراکز استان ها و نیز دو فقره وام ۳۰ میلیونی در سایر نقاط شهری پرداخت می شود و به این ارقام ۲۰ میلیون تومان جعاله و دو فقره وام ۱۰ میلیونی بدون سپرده گذاری و بدون نیاز به خرید اوراق نیز اضافه خواهد شد.

این در حالی است که سقف تسهیلات مسکن بانک ملی در حالت زوجین و انفرادی بدون احتساب جعاله و بدون سپرده با بانک مسکن یکسان است؛ اما تسهیلات جعاله پرداختی به متقاضیان در بانک ملی در حال حاضر ۱۰ میلیون تومان است و در این بانک تسهیلات بدون نیاز به خرید اوراق و بدون سپرده گذاری که بانک مسکن به متقاضیان وام اوراق می پردازد، قابل پرداخت نیست.

بنابراین سقف تسهیلات از محل اوراق در بانک ملی در حالت انفرادی ۷۰، ۶۰ و ۵۰ میلیون تومان و در حالت زوجین ۱۱۰، ۹۰ و ۷۰ میلیون است که بر اساس نوع منطقه شهری به متقاضیان پرداخت می شود. 

۵ تفاوت اوراق تسهیلات دو بانک ملی و مسکن

 میان دو نوع تسهیلات از محل اوراق که اکنون از طریق دو بانک ملی و مسکن قابل پرداخت است، تفاوت هایی وجود دارد. اولین و مهم ترین تفاوت در «سقف وام» است. همان گونه که پیش تر تشریح شد، با توجه به اینکه میزان جعاله بانک ملی نصف بانک مسکن بوده و تسهیلات بدون سپرده و بدون اوراق ۱۰ میلیون تومانی نیز صرفا به بانک مسکن اختصاص دارد، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق میان این دو بانک متفاوت است.

تفاوت دوم به «مدت بازپرداخت وام» بازمی گردد. سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در هر دو مدل ۱۲ ساله و با سود ۱۷.۵ درصد تعیین شده است، اما زمان بازپرداخت جعاله بانک مسکن ۵ ساله تعیین شده، در حالی که مدت بازپرداخت جعاله بانک ملی ۳ ساله است.

اوراق مسکن بانک مسکن

 

 

سومین تفاوت در میزان اوراق تعلق گرفته به حساب های ممتاز بانک مسکن در مقایسه با حساب های طرح مسکن بانک ملی است. در مدل بانک ملی پس از یک سال معادل ریالی یک برابر موجودی تا سقف ۳۸ میلیون تومان اوراق به دارنده حساب تعلق می گیرد اما در بانک مسکن پس از گذشت یک سال معادل ریالی ۲۷ درصد از میزان سپرده، اوراق پرداخت خواهد شد. 

تفاوت چهارم که برای خریداران مسکن بسیار مهم است، حذف سقف سنی در وام مسکن بانک ملی است. برابر مقررات فعلی بانک مسکن، تسهیلات از محل اوراق صرفا به املاک تا ۲۰ سال ساخت از تاریخ صدور پروانه ساختمانی پرداخت می شود و املاک ۲۰ تا ۲۵ ساله نیز می توانند حداکثر ۳۵ میلیون تومان وام از محل اوراق دریافت کنند.

اما املاک بیش از ۲۵ سال هرگز امکان برخورداری از وام بانک مسکن را ندارند. این در حالی است که بانک ملی سقف سنی آپارتمان برای استفاده از وام بدون سپرده را حذف کرده و این نوع وام مسکن صرفا بر این اساس که رقم آن تکافوی حداکثر ۸۰ درصد از ارزش نهایی ملک را داشته باشد، پرداخت می شود.

تفاوت پنجم دو نوع دسترسی به تسهیلات بانک مسکن نیز فقدان دو اهرم کنترل سفته بازی و تقاضای سرمایه ای در بازار اوراق بانک ملی است. بانک مسکن به منظور ایجاد محافظ قیمتی برای اوراق مسکنی که به پشتوانه سپرده های ممتاز خود منتشر کرده است، دو اهرم را طراحی کرده که یکی از آنها ممنوعیت مبادله اوراق تا چهار ماه پس از خرید و دیگری تعیین سقف روزانه خرید تا ۲۴۰ فقره اوراق است.

بانک مسکن با استفاده از این دو ابزار توانسته قیمت اوراق در یک سال گذشته را با وجود بازگشت رونق به بازار مسکن، تا حد زیادی کنترل کند. تابستان سال ۹۵ قیمت اوراق مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان هم رسیده بود اما با سیاست های عرضه و تکیه بر ابزارهای کنترل تقاضای سفته بازی قیمت اوراق از آن زمان به بعد کنترل شد و از ابتدای امسال نیز به پایین ترین حد خود در بیش از یک سال گذشته رسیده است، طوری که اکنون هر فقره اوراق تسهیلات بانک مسکن در فرابورس حدود ۶۳ هزار تومان مبادله می شود.

اما بانک ملی فعلا چنین ابزارهایی را به کار نگرفته و خرید و فروش اوراق با هر تعداد و بلافاصله پس از خرید، ممکن و میسر است و این موضوع نگرانی درباره موج سواری روی قیمت اوراق «تملی» در ماه های آینده را بیشتر می کند. 

سالانه در کل کشور ۱۰۰ هزار نفر از محل اوراق تسهیلات مسکن خانه دار می شوند و این در حالی است که تقاضای خرید مسکن در کشور اکنون بین ۷۰۰ هزار تا یک میلیون واحد است. از سال ۸۸ که اوراق تسهیلات در بانک مسکن ایجاد شد تاکنون ۳۲ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان تسهیلات مسکن از این محل به ۷۴۵ هزار متقاضی پرداخت شده است.

دیروز مقامات بانک ملی اعلام کردند در طول سه ماه گذشته، حدود ۱۵ هزار فقره اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی منتشر شده که با نماد «تملی» اکنون در فرابورس قابل معامله شده است. این در حالی است که بانک مسکن با توجه به سابقه بیشتر در این عرصه، اکنون حدود ۶ میلیون فقره اوراق مسکن منتشر شده و قابل مبادله در فرابورس دارد و در نتیجه فعلا بخش ناچیزی از بازار اوراق مسکن در اختیار بانک ملی قرار دارد. اما این میزان با پرداخت اوراق در ماه های آینده تقویت خواهد شد. 

سه پیشنهاد بورسی برای بازار ملکی

 روز گذشته ندا بشیری، مدیر ابزارهای نوین مالی شرکت فرابورس ایران از پیگیری برای ایجاد ابزارهای نوآورانه در بازار ملک خبر داد و مشخصا از سه تدبیر بورسی برای بازار ملکی یاد کرد که پس از تکمیل طراحی، به نهادهای تصمیم ساز همچون بانک مرکزی پیشنهاد خواهد شد. پیشنهاد و تدبیر اول این است که مبلغ تسهیلات به شکل تابعی از ارزش ملک متغیر باشد؛ به عنوان نمونه میزان تسهیلات تا سقف مشخصی از ارزش ملک (به عنوان مثال ۸۰ درصد) به متقاضی پرداخت شود. پیشنهاد دوم ایجاد مسیری برای پرداخت تسهیلات به املاک غیرمسکونی بوده و پیشنهاد سوم، ورود بانک ملی به بازار انتشار اوراق رهن ثانویه (MBS) است که طی آن بانک ملی تسهیلات مسکن پرداخت شده در سال های قبل را از طریق عرضه اوراق در فرابورس، تنزیل و نقد می کند تا نقدینگی کافی برای پرداخت مجدد وام مسکن مهیا شود.

انتهای پیام/م

روش های محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی

نرخ سود تسهیلات بانکها چگونه محاسبه میشود

بی شک مهم ترین شاخص بازار پول، نرخ سود سپرده و تسهیلات بانکی است. در خصوص نرخ سود سپرده های بانکی سال هاست که بانک مرکزی با ابلاغ بخشنامه هایی به بانک ها و موسسات اعتباری، سقف نرخ سود در سپرده های مدت دار را تعیین می کند، در خصوص نرخ سود تسهیلات نیز به تبع تعیین نرخ سود سپرده، تصمیم گیری می شود و معمولاً یک فاصله سه درصدی بین سپرده های یک ساله و نرخ سود تسهیلات عقود مشارکتی و غیرمشارکتی وجود دارد. اما فرمول تعیین نرخ سود تسهیلات و محاسبه اقساط و دیرکرد معوقات بانکی، همواره مورد ابهام قرار گرفته است.

 

به گفته بسیاری از کارشناسان و فعالان بانکی و حسابداری فرمول محاسبه نرخ سود یک فرمول ساده ریاضی است که در تمام دنیا ثابت بوده است. اما در حال حاضر، اضافه کردن قیدها و محدودیت هایی باعث شده که کمی محاسبه نرخ سود تسهیلات و نحوه بازپرداخت اقساط در بانک ها متفاوت باشد.

نرخ سود تسهیلات بانکی

نرخ سود بانکها با یک فرمول ساده ریاضی محاسبه میشود

گلایه از رئیس کل

جدیدترین گلایه در این خصوص از سوی رئیس سابق اتاق بازرگانی ایران صورت گرفت. او در دیدار با رئیس کل بانک مرکزی، گلایه خود را در خصوص روابط پیچیده بانک ها و مشتریان به سیف منتقل کرد.از نظر جلال پور، در حال حاضر برخی از بانک ها، رویه ای را در محاسبه نرخ سود در پیش گرفته اند که به نوعی خلاف مصوبات شورای پول و اعتبار است، بانک ها برای تسهیلات به لطایف الحیل بیش از نرخ ۳۰ درصد از فعالان اقتصادی سود دریافت می کنند.

 

این کارشناس اقتصادی در تشریح این مکانیسم توضیح داد که در حال حاضر تسهیلات گیرندگان به شدت تحت فشار مالی هستند و این موضوع باعث می شود زیر بار قراردادهای یک سویه بانک ها بروند، بدون آنکه بدانند روش محاسبه سود و دیگر مراحل اخذ تسهیلات در آینده، چه سرنوشتی را برای آنها رقم می زند.

 

جلال پور، با اشاره به سوءاستفاده بانک ها از ناآگاهی مشتریان، مدعی است که نرخ ها بر اساس فرمول های پیچیده و غیرقابل پیش بینی و با استفاده از بخشنامه ها و دستورالعمل های داخلی، در جریان امهال یا تمدید تسهیلات به گونه ای محاسبه می شود که هزینه تمام شده وام ها و تسهیلات بانکی از ۳۰ درصد نیز فراتر می رود.

جلال پور در ادامه به نقل از یکی از فعالان اقتصادی مصداقی را برای تایید گفته های خود عنوان می کند:«بانکی در سال ۱۳۹۰ با نرخ ۱۶ درصد (نرخ مصوب همان سال) به من تسهیلات داده است. پس از آن در سررسید تسهیلات با اضافه کردن ۵درصد سود به عنوان ریسک بازگشت تسهیلات، نرخ را تا ۲۱ درصد افزایش داده و هر شش ماه نیز نیم درصد اضافه کرده و بعد با اضافه کردن سه درصد سود برای امهال (مهلت دادن) تسهیلات را با نرخ ۵ /۲۴درصد تقسیط کرده و بلافاصله بعد از اولین روز دیرکرد، با اضافه کردن شش درصد جریمه تاخیر، سود را تا ۳۰ درصد محاسبه و اخذ کرده و سپس به ازای هر دو ماه دیرکرد اضافه دو درصد نیز بر جریمه افزوده است. حال آنکه من همچنان تصور می کردم نرخ سود تسهیلات ۱۶ درصد است.»

رئیس سابق اتاق بازرگانی ایران با بیان این مساله، در نهایت به این نتیجه می رسد که می شود با روش های مختلف سود تسهیلات را افزایش داد و در نتیجه فعال اقتصادی که گرفتار مشکلات زیادی است، خود را گرفتار چرخه ای می بیند که هرگز پیش بینی نکرده است.

محسن جلال پور، در پایان این مطلب خود یک پیشنهاد نیز به فعالان اقتصادی می کند که به دلیل پیچیده شدن روزافزون فرآیندهای بانکی، حتماً از مشورت یک تکنسین مالی برخوردار شوید. او در این خصوص این جمله را می آورد:«پرداخت حقوق به یک تحلیلگر مالی آگاه به فرآیندهای بانکی قطعاً هزینه کمتری از پرداخت بیش از ۱۶ درصد سود اضافه به بانک ها دارد.»

 

مطلبی که از سوی این مقام اقتصادی نقل شد، کم وبیش از تسهیلات گیرنده خرد نیز شنیده می شود که آنها نیز از نحوه محاسبه و پرداخت اقساط وام ها گله مندند و معتقدند این میزان، با نرخ اعلام شده از سوی بانک ها مطابقت ندارد. اما ریشه این تفاوت ها، بیشتر از آنکه به نرخ سود بازگردد، در فرمول محاسبه هر بانک است که به نظر می رسد هنوز شیوه یکسانی برای همه بانک ها و موسسات اعتباری وجود ندارد.

پاسخ سیف

در این خصوص سیف نیز در کانال خود در شبکه های اجتماعی با بیان اینکه بازرسان بانک مرکزی پیوسته به بازرسی نامحسوس از شعب بانک ها و کنترل عملیات بانکی مبادرت می کنند و گزارش آنها بررسی می شود، توضیح داد:تاکنون پرونده های متعددی در هیات انتظامی تخلفات بانک ها تشکیل و احکامی برای جریمه و برخورد صادر شده است. سیف از جلال پور درخواست کرده که نام بانک های متخلف در این زمینه اعلام شود تا بیشتر رسیدگی شود. او در زمینه مشکلات بانکی، نگاه ریشه ای و شناخت درست و واقع بینانه را خواستار شد، اما از برخی اقدامات که مانع همراه شدن با استانداردهای جهانی می شود، انتقاد کرد.

روش های محاسبه نرخ سود

یکی از مسائل مهمی که درباره محاسبه سود بانکی وجود دارد، روشی است که برای محاسبه نرخ سود تسهیلات در دریافت ها و پرداخت ها مورد استفاده قرار می گیرد. برای چنین محاسبه ای روش های مختلفی وجود دارد و هر یک از روش های محاسبه، دارای محاسن و معایبی است. یک گزارش در مرکز پژوهش های مجلس با عنوان «بررسی روش جدید محاسبه نرخ سود بانکی» این روش ها را بررسی کرده است و معایب و مزایای هر روش را در سیستم بانکی تشریح کرده است.

 

بر اساس این گزارش اگر دریافت ها، بر اساس روش ساده محاسبه شود، در تسهیلات با دوره بیش از دو سال، کل سود دریافتی از گیرنده تسهیلات کمتر از سودی خواهد بود که بر اساس روش مرکب محاسبه می شود. اما این روش در نهایت ممکن است مسائلی را در رابطه با نهاد مالی اعطاکننده تسهیلات به وجود آورد. عکس این موضوع زمانی است که روش مرکب مورد استفاده قرار گیرد. در آن صورت سود دریافتی نسبت به روش قبلی بیشتر خواهد بود و برای بانک ها محاسنی دارد، ولی برای متقاضیان تسهیلات نیز معایبی را به همراه می آورد.

یکی از ابزارهای سیاست پولی که در قانون عملیات بدون ربا مورد تایید قرار گرفته است، تعیین حداقل یا حداکثر نسبت و سهم سود بانک ها در تسهیلات مختلف بانکی است.
در روش ساده محاسبه سود بانکی به صورت زیر انجام می شود.

طبق ماده ۲۰ قانون عملیات بانکی بدون ربا، تعیین حداقل یا حداکثر نسبت سهم سود احتمالی در تسهیلات مشارکتی و نیز تعیین حداقل و حداکثر نسبت سهم سود احتمالی در تسهیلات مشارکتی و نیز تعیین حداقل و حداکثر سهم سود بانک ها در تسهیلات فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک در تناسب با قیمت تمام شده مورد معامله، از جمله ابزارهایی است که با توجه به مقررات مربوطه، می تواند در تاثیرگذاری سیاست های پولی نقش مهمی ایفا کند.

 

نرخ سود تسهیلات بانکی

روش محاسبه نرخ سود بانکی

یکی از مسائلی که بعد از تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا مطرح بوده است، روشی است که بر اساس آن سود مربوط به تسهیلات مورد محاسبه قرار می گیرد. در نظام بانکی ایران، سود به روش مرکب محاسبه می شد، اما بعد از پیروزی انقلاب، ابتدا روش ساده به تایید مراجع قانونی رسید و از سال ۱۳۵۸ تاکنون بر اساس آن عمل می شد. اما در سال ۱۳۸۶ بر اساس بخشنامه ابلاغی بانک مرکزی روش مرکب مجدداً جایگزین آن شد.

این روش که قبل از تاسیس بانک های خصوصی و از سال ۱۳۵۸ به بعد مورد عمل قرار می گرفت، معمولاً مسائلی را ایجاد می کند. نخستین موضوع، امکان ایجاد فضای سفته بازی و تشویق ضمنی رانت خواری است، موضوع دوم پایین بودن سطح سودآوری بانک ها در مقایسه با روش مرکب است.

روش مرکب

روش مرکب محاسبه سود بانکی بر اساس تعادل دریافت ها و پرداخت ها تنظیم شده است. این روش محاسبه طبق یک رابطه مشخص صورت می گیرد، به صورتی که اگر اصل تسهیلات معادل P، نرخ سود سالانه به درصد معادل r، مدت زمان بازپرداخت تسهیلات به ماه معادل N، مبلغ قسط ماهانه معادل A و کل سود معادل R باشد، در این صورت مبلغ قسط ماهانه A و کل سود R به روش زیر است:

از مباحث بالا می توان نتیجه گرفت که اولاً به نظر می رسد روش محاسبه سود هم در بین بانک های دولتی و هم در بین بانک های خصوصی تقریباً متفاوت است و در کل نیز می توان ادعا کرد محاسبه سود بانکی در اغلب بانک های مورد مطالعه به روش یکسانی انجام نمی شود. ثانیاً هیچ یک از بانک ها از روش ابلاغی بانک مرکزی، به شکل واحد استفاده نمی کند و در نتیجه مشخص نشده است که شرایط تسویه حساب قبل از موعد برای مشتریان چگونه است.

 

نرخ سود تسهیلات بانکی

روش محاسبه نرخ سود بانکی

مقایسه نرخ سود بر اساس روش قدیم و جدید

این مساله که روش مرکب مورد استفاده بانک ها، تا چه حد نسبت به روش ساده مبلغ سود را تغییر می دهد قابل بررسی است. برای مثال کسی که ۶۰ میلیون ریال و بر اساس نرخ سود ۱۲ درصد تسهیلات دریافت کرده است، در صورتی که سررسید تسهیلات یک ساله داشته باشد، قسط ماهانه این شخص طبق روش ساده ۵۳۲۵ هزار ریال، ولی بر اساس روش مرکب ۵۳۳۰ هزار ریال است که با توجه به روش ساده به نفع بانک محاسبه می شود. در این حال شخصی که همین مبلغ را با سررسید ۲۰ساله دریافت کرده باشد، حسب روش ساده معادل نرخ سود پرداختی او به بانک ۳۶ /۱۶ درصد است که ۲۶ /۴ درصد به نفع بانک خواهد بود.

در روش مرکب هر چه مدت قرارداد (در رابطه با سررسید اقساط) بیشتر باشد، ما به التفاوت سود به نفع بانک نسبت به روش ساده بیشتر است. در نتیجه با توجه به ابلاغ روش جدید محاسبه سود در بانک ها و به منظور ایجاد انگیزش در مشتریان در استهلاک وام های دریافتی قبل از سررسید و بازگشت سریع تر منابع بانکی و احیای منابع مالی آنها، ضرورت دارد هنگام تسویه حساب تسهیلات قبل از اتمام دوره مورد نظر مشتریان، بانک ها مبالغ دریافتی را به طور مساوی بابت اصل وفرع تسهیلات منظور کنند و در کل سیستم بانکی روش یکسانی در این خصوص اعمال شود.

در این صورت آن دسته از مشتریان که توان تسویه حساب تسهیلات دریافتی را قبل از اتمام دوره مورد توافق دارند، تشویق به تسویه حساب زودتر از موعد می شوند و به این ترتیب قسمتی از منابع بانک برای استفاده سایر متقاضیان تسهیلات آزاد می شود و در مجموع تعداد بیشتری از مشتریان از سیستم بانکی رضایتمند می شوند.

بنابراین محاسبه نرخ سود به روش مرکب و ساده باعث ایجاد تفاوت هایی خواهد شد. نرخ سود یا نرخ بازده ساده بر این فرض استوار است که سودهای کسب شده در مقاطع مختلف، خود وارد سرمایه گذاری نمی شود و بازده سودهای حاصله محاسبه نمی شود، بلکه فقط بازده یا سود اصل تسهیلات مدنظر قرار می گیرد.

در مرابحه ساده با گذشت زمان میزان سود دریافتی با یک روند ثابت افزایش می یابد و شیب این روند بستگی به نرخ سود دارد، اما در مرابحه مرکب سود دریافتی روندی صعودی داشته و از روند فزاینده برخوردار است. بنابراین مشاهده می شود که تنها نرخ سود اعلام شده از سوی شورای پول و اعتبار نمی تواند معیار قرار گیرد و باید نحوه محاسبه نرخ سود در بانک ها و موسسات اعتباری نیز از یک رویه یکسان برخوردار باشد.

 

کارشناسان معتقدند باید شیوه ای در نظر گرفت، که تمامی بانک ها از یک شبکه واحد برای محاسبه نرخ سود تسهیلات استفاده کنند. به عنوان مثال در حال حاضر برای پرداخت الکترونیکی همه از یک شبکه واحد استفاده می کنند و این موضوع باعث شده اختلافی در بانک ها ایجاد نشود.

 

از سوی دیگر، در این شبکه می توان نرخ جریمه دیرکرد را نیز طوری تعیین کرد که مورد سوءاستفاده از سوی بانک ها قرار نگیرد و از سوی دیگر، یک عامل بازدارنده برای جلوگیری از تعویق پرداخت اقساط باشد.

در نتیجه باید شیوه ای اتخاذ شود که سیاست های نظارتی به جای اینکه بر رعایت کردن نرخ ها و سقف گذاری برای آن تاکید کند، سازوکاری را در نظر گیرد که نحوه محاسبه بازپرداخت بانک ها برای مشتریان واضح باشد، در غیراین صورت مساله عدم تقارن اطلاعاتی در قراردادهای بانکی باعث کژمنشی در نرخ وام دهی می شود.

رمزگشایی از نرخ وام دهی

در گذشته، گلایه ای از سوی فعالان اقتصادی از رئیس کل بانک مرکزی در خصوص نحوه محاسبه و بزرگنمایی نرخ سود تسهیلات صورت گرفت. در این خصوص، برخی از فعالان و مردم مدعی هستند که بانک ها نرخ سود بانکی مصوب شورای پول و اعتبار را رعایت نمی کنند. این موضوع باعث افزایش پیچیدگی در نحوه و مکانیسم وام دهی در بانک ها شده است. احمد مجتهد، کارشناس ارشد بانکی ریشه این پیچیدگی را در سیاست های دستوری در خصوص نرخ سود بانکی می داند.

 

از نظر او، فاصله نرخ سود سپرده و تسهیلات با توجه به شرایط کنونی بانک ها مانند قفل شدن منابع بانکی و پایین بودن کفایت سرمایه در برخی بانک ها، منطقی به نظر نمی رسد و نرخ تعادلی تسهیلات در حدود ۲۶ و ۲۷ درصد است. رئیس پیشین پژوهشکده پولی و بانکی تاکید می کند مکانیسم نحوه محاسبه نرخ سود و جریمه دیرکرد در بانک ها مشخص است و بانک مرکزی نیز بر آن نظارت می کند.

برخی از فعالان و مردم اعتقاد دارند که بانک ها، قراردادهای بانکی را پیچیده تر می کنند تا نرخ تسهیلات بالاتر از سطح مقررشده در مصوبات شورای پول و اعتبار محاسبه شود، دلیل این موضوع چیست و آیا این سیاست نزد بانک ها وجود دارد؟

نرخ سود تسهیلات بانکی

مهم ترین شاخص بازار پول، نرخ سود سپرده و تسهیلات بانکی است

بله، گروهی معتقدند بانک ها مصوبات بانک مرکزی در خصوص نرخ سود تسهیلات را رعایت نمی کنند، اما بهتر است که ریشه یابی شود، این اتفاقات به چه دلیل وجود دارد و سرمنشأ مشکلات کجاست. باید توضیح بدهم که در این خصوص باید چند نکته را در نظر داشت. موضوع نخست در خصوص مصوبات خود شورای پول و اعتبار است که از نظر ضوابط بانکداری شرعی درست نیست.

 

در حقیقت مشخص کردن نرخ سود تسهیلات مشارکتی، برخلاف ضوابط بانکداری بدون رباست، حال آنکه در خصوص نرخ های مبادله ای ایرادی نیست که نرخ ها معین باشد. اما در مصوبات شورای پول و اعتبار برای عقود مشارکتی نیز نرخ گذاری صورت گرفته است.

 

نکته دوم این است که در ماه های اخیر نرخ تورم روند نزولی داشته و حتی به زیر ۱۰ درصد نیز رسیده است و بانک ها نیز بر اساس این روند، مایل بودند که نرخ سود سپرده ها را کاهش دهند، کاری که صورت گرفت و مورد تایید بانک مرکزی قرار گرفت. اما در خصوص نرخ تسهیلات باید تاکید کرد حد حاشیه ای نرخی که در شورای پول و اعتبار تصویب شده و در حدود سه واحد درصد است، منافع بانک ها را در خصوص تسهیلات دهی تامین نمی کند.

 

در حقیقت بانک ها با این نرخی که به سپرده گذار سود اعطا می کنند و از تسهیلات گیرنده سود دریافت می کنند، دچار مشکل شده اند، این موضوع نیز به چند دلیل است:اول اینکه بانک ها به سپرده گذار در موعد مقرر، حتماً تمام میزان سود را اعطا می کنند و یک هزینه ثابت برای صد درصد سپرده ها وجود دارد، اما ممکن است که تسهیلات با معوقات روبه رو شود و بانک ها نتوانند منابع خود را در زمان مقرر در اختیار داشته باشند.

 

موضوع دوم، بانک ها باید حداقل ۱۰ درصد از مبلغ سپرده ها را به شکل سپرده قانونی در بانک مرکزی نگه دارند، که این سپرده گذاری در حقیقت نوعی مالیات است که از سپرده گذار دریافت می شود. نکته سوم، این است که بانک ها موظفند مبلغی را به عنوان ذخیره احتیاطی در نظر بگیرند، این موضوع که طبق مقررات است به رقم کسری کل سپرده ها اضافه می شود.

 

علاوه بر این موارد، طبق ضوابط بانک مرکزی بانک ها باید همواره درصدی از نقدینگی را پیش خود نگه دارند تا جوابگوی نیازهای مشتریان خود باشند. این نرخ نیز در حدود سه درصد است و باید بانک ها حداقل سه درصد نقدینگی را در اختیار داشته باشند. در کنار این موارد، جریان نداشتن دارایی های بانکی است که در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد منابع بانک ها یا در قالب مطالبات غیرجاری یا دارایی های غیرنقد مانند ساختمان بوده و از قابلیت بهره برداری برخوردار نیستند.

 

بخشی از منابع بانک ها نیز در بازار سرمایه است که با توجه به کاهش ارزش این دارایی ها، در حال حاضر شرایط برای فروش نیز مناسب نیست و اگر در شرایط کنونی بانک ها بخواهند از این منابع استفاده کنند، مسلماً با یک زیان قابل توجه روبه رو هستند. درنتیجه بانک ها در عین حال که مجبورند تا صد درصد سود سپرده ها را پرداخت کنند، اما از سوی دیگر، مبالغی که در اختیار خود دارند، حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد است. بنابراین با این میزان منابع باید جوابگوی سود مشتریان باشند و علاوه بر این، باید یک سود نیز برای سهامداران در نظر بگیرند.

 

زیرا سهامداری که سرمایه خود را در بانک قرار داده است، نیاز دارد که سودی به آن پرداخت شود و اگر بازگشت سود نداشته باشد، طبیعتاً اقدام به فروش سهام خود می کند، در نتیجه بانک ها، قادر به جمع آوری سرمایه و ادامه فعالیت خود نخواهند بود. زیرا هر بانکی باید در هر سال با توجه به شرایط اقتصادی و عملکرد، سرمایه خود را افزایش دهد تا توان مقابله با چالش ها و مشکلات را داشته باشد.

 

این در حالی است که در سال های گذشته به دلیل اینکه نرخ های تورم بالاتر از حد انتظار و معمول جامعه بوده، اکثر بانک ها نتوانسته اند، این موضوع در بانک های دولتی بیشتر مشاهده می شود و با کمبود سرمایه مواجه هستند، که البته دولت در نظر دارد که با سیاست های خود، سرمایه این بانک ها را افزایش دهد، تا میزان کفایت سرمایه کمتر از حداقل هشت درصدی که مقررات بانکی در نظر گرفته، نباشد. اما اگر میزان کفایت سرمایه زیر این حد مقرر باشد، ریسک بالایی در بانک ها وجود خواهد داشت.

البته باید تاکید کرد که اکثر بانک ها دارای کفایت سرمایه لازم هستند و در عملیات بانکی نیز سودآوری دارند. زیرا بانک ها در حقیقت دو روش برای کسب درآمد پیش رو دارند، یا از محل کسب سپرده و اعطای تسهیلات است و روش دیگر، استفاده از درآمدهای غیربهره ای است که در اصطلاح به آن کارمزد می گویند.

 

در سال های گذشته بانک مرکزی، برای جلوگیری از افزایش نرخ تورم، به بانک ها اجازه نداده که هزینه های کارمزدی خود را افزایش دهد. این در حالی است که در کشورهای دیگر، حدود ۵۰ درصد از درآمد بانک ها، از محل کارمزد است. این رقم در کشور ما در حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد است. بنابراین بانک ها درآمد کافی نیز از طریق فعالیت های غیربهره ای ندارند. این مورد نیز باعث شد که بانک ها در حال حاضر سوددهی نداشته باشند.

در مجموع بانک ها در شرایطی قرار دارند که یا نباید اقدام به تسهیلات دهی کنند که با توجه به شرایط رکودی حال حاضر این امکان وجود ندارد و این کار به ضرر اقتصاد کشور است یا باید فاصله میان نرخ سود تسهیلات و سپرده نیز منطقی شود.با توجه به فشاری که روی بانک ها وجود دارد، تسهیلات دهی صورت می گیرد اما در نرخ های پایین این تسهیلات سودآوری نخواهد داشت. بانک های غیردولتی، نیز با توجه به ادغام هایی که با موسسات اعتباری صورت گرفته و این موسسات دارای مشکلات قابل توجهی در شاخص های سلامت بانکی هستند، بخش قابل توجهی از ریسک ها را به بانک های غیردولتی وارد کردند.

بنابراین از نظر شما وضعیت کنونی بانک ها باعث شده است که بر نوع تسهیلات دهی اثر گذارد؟

شرایط اقتصادی بانک ها در حال حاضر در وضعیت مطلوبی قرار ندارد و اگر عملکرد بانک ها در سال گذشته را نگاه کنیم، یا بانک ها در عملیات بانکی خود زیان ده بودند یا نرخ سودی که داشتند از عملیات غیربانکی نشات گرفته است. سودی که عمدتاً از فروش دارایی ها، به دست آمده است. بنابراین پایین آمدن نرخ سود تسهیلات در شرایط فعلی به نرخ ۱۸ درصد برای هیچ بانکی سودآوری لازم را ندارد. محاسباتی که ما در بانک سامان انجام دادیم، نشان می دهد نرخی که بانک ها بتوانند در آن سوددهی انجام دهند در عملیات بانکی در حدود ۲۷ تا ۲۸ درصد است.

 

این موضوع برای مقامات بانک مرکزی نیز روشن است. اما با توجه به ملاحظات سیاسی که در کشور وجود دارد و بر روی بانک ها برای تسهیلات دهی در نرخ پایین تر از حد تعادلی، فشار می آورد این سیاست های دستوری نتوانسته راهگشا باشد و پیچیدگی های بازار پول در بخش تسهیلات دهی افزایش یافته است.

در حقیقت در شرایطی که بازار پول با چالش های متعددی روبه رو است، بانک مرکزی باید با سیاست هایی از بانک ها حمایت کند، مانند مکانیسمی که بعد از بحران سال ۲۰۰۸، بانک های مرکزی آمریکا و کشورهای اروپایی در پیش گرفتند و با ایجاد شرکت های مدیریت دارایی و خرید دارایی های غیرقابل نقد، بانک ها را از وضعیت بحران به وضعیت عادی بازگرداندند، اما این رویه در حال حاضر در کشور ما به گونه ای است که علاوه بر فشارهای قبلی، یک سیاست دستوری برای نرخ تسهیلات، تعادل را در بازار پول به هم می زند. بنابراین مشکل پیچیدگی بانک ها را باید با یک دید همه جانبه در نظر گرفت و تنها نمی توان برای بالا بودن نرخ سود تسهیلات بانک ها را مقصر دانست.

برخی از فعالان اقتصادی معتقدند باید شرایطی را ایجاد کرد که تسهیلات گیرندگان از کارشناسان مالی بهره برده تا مکانیسم محاسبه نرخ سود کاملاً شفاف شود. این موضوع می تواند کمکی به حل قضیه کند؟

همان طور که عنوان کردم در حال حاضر بانک مرکزی در خصوص نرخ سود تسهیلات نرخی را در نظر دارد که عملاً اجرای آن برای بانک ها میسر نیست و در پایان این فرآیند بانک ها با ورشکستگی روبه رو خواهند شد. در حال حاضر اگر وضعیت بانک ها را در بازار سرمایه رصد کنید، قیمت سهام این بانک ها در سال های اخیر به پایین ترین حد ممکن رسیده است.

 

این موضوع نشان می دهد در حال حاضر بانک ها سوددهی مشخصی ندارند. نکته ای که در خصوص کارشناسان باید عنوان کنم این است که این کارشناسان هم در بانک مرکزی به عنوان نهاد ناظر وجود دارند و هم خود بانک ها نیز از کارشناسان برجسته و با تجربه ای استفاده می کنند.

منظور استفاده از کارشناسان برای مشاوره به مشتریان است.

این موضوعی نیست که از چشمان مشتری دور بماند و مشتریان با محاسبات خود نیز می توانند، میزان پرداخت های خود را حساب کنند. اما بحثی که عنوان می شود نرخ سود در بانک ها بالاتر از حد ممکن عرضه می شود، به نظر می رسد ادعای درستی نیست. زیرا هنوز نرخ سود تسهیلات بانکی از نرخ سود بازار سرمایه ارزان تر است و این فاصله در حدود دو تا سه درصد برآورد می شود.

 

بنابراین در حال حاضر نیز مشتریان ترجیح می دهند که از تسهیلات بانکی استفاده کنند. البته یک سیاست بهینه ای که پیشنهاد شده این است که تامین مالی بنگاه های بزرگ و شرکت های تولیدی که در حدود ۶۰ درصد از منابع بانکی تامین منابع مالی را انجام می دهند، راهی بازار سرمایه شوند و در نتیجه بانک ها بتوانند تامین مالی بنگاه های کوچک و تسهیلات خرد را در اختیار گیرند.

اما در حال حاضر، مقررات بازار سرمایه باعث ایجاد مشکلاتی شده است که تامین منابع بنگاه های بزرگ برای آنها در حال حاضر سخت تر از بانک هاست و این بنگاه ها ترجیح می دهند تسهیلات خود را از بانک دریافت کنند. در صورت خروج این بنگاه ها از بازار پول، شاهد کاهش سطح تعادلی نرخ تسهیلات نیز خواهیم بود و امکان فعالیت برای موسسات کوچک تر نیز در بازار پول بیش از گذشته مهیا خواهد شد.

دولت قصد دارد که بدهی های خود را از طریق بازار سرمایه، تسویه کند. این کاری است که شروع شده و تاخیری که صورت گرفته به این دلیل بود که مجلس قبلی همکاری لازم را در خصوص تصویب مصوبه مرتبط نداشت، این کار نیز در مجلس جدید با تاخیر صورت گرفت و مصوبات اصلاحی بودجه سال ۱۳۹۵، به تازگی از سوی رئیس جمهوری ابلاغ شده است.

 

با اجرای این مصوبه دست دولت بازخواهد شد که بخشی از بدهی خود به بانک ها را از این طریق تسویه کند تا مشکلات تامین منابع بانک ها تا حدودی رفع شود. همچنین دولت در سال جاری افزایش سرمایه بانک های دولتی را در دستور کار دارد که می تواند این موضوع نیز، بخش دیگری از چالش های بازار پول را از میان بردارد.

 

البته این مصوبه دارای اشکالاتی نیز است و سود کسانی که دارای مطالبات معوق هستند از محل دارایی های دولت، تامین شده و جریمه ها نیز از سوی بانک ها بخشیده شود و این موضوع باعث می شود که افراد خوش حساب، به نوعی جریمه و افراد بدحساب برنده شوند.

بحث محاسبه جریمه نرخ تسهیلات نیز یکی از موضوعات پرابهام بوده است که بسیاری از مردم یا فعالان اقتصادی معتقدند جریمه دیرکرد روند تصاعدی دارد، این جریمه دیرکرد در بانک ها از چه الگویی پیروی می کند؟ آیا این رویه در همه بانک ها شفاف است؟

همان طور که اطلاع دارید این جریمه ها شامل افرادی است که در پرداخت مطالبات خود، کوتاهی کردند و این مکانیسمی است که در تمام دنیا نیز وجود دارد. البته موضوع جریمه دیرکرد نیز پس از انقلاب اسلامی همواره با چالش هایی روبه رو بوده است. من خاطرم هست در زمان آقای دکتر نوربخش یک نامه ای خطاب به امام خمینی (ره) ارسال کردند مبنی بر اینکه اگر مکانیسم مناسبی برای جریمه وجود نداشته باشد، در نتیجه میل به بازپرداخت تسهیلات گیرندگان از بین می رود.

 

در نتیجه راه حلی برای این امر در نظر گرفته شد که وجه التزام، از نظر شرعی کاملاً جایز است. به این معنی که کسی که وفای به عهد نکند، مشمول جریمه می شود تا الزامی برای رعایت عهد وجود داشته باشد. در حقیقت این نرخ است که باعث می شود مشتریان تعهد خود را انجام دهند.

این موضوع که باید جریمه دیرکرد وجود داشته باشد، بحث درستی است، اما نکته اینجاست که آیا مکانیسم این موضوع کاملاً مشخص و شفاف است؟

بله، این مکانیسم کاملاً مشخص است. در حال حاضر این نرخ در تمامی بانک ها تعیین شده است و به این شکل نیست که بانک ها در این خصوص رفتار سلیقه ای داشته باشند. در قانون نیز این مساله را با نرخ تورم مقایسه کرده که بازپرداخت بدهی ها باید بر اساس نرخ تورم صورت گیرد و اگر تعهدات خود را در زمان مقرر انجام دهند، طبیعتاً هیچ جریمه ای صورت نمی گیرد.

بنابراین از نظر شما در حال حاضر بانک مرکزی در خصوص نحوه و چگونگی محاسبه جریمه دیرکرد، نظارت کافی دارد و انحرافی در این مساله صورت نمی گیرد؟

بله، بانک مرکزی کاملاً نظارت می کند و همان طور که عنوان کردم نرخ جریمه دیرکرد در قانون مشخص شده است. اما بانک ها می توانند بنا به شرایط خود و ارتباط با مشتری، همه یا بخشی از جریمه دیرکرد را ببخشند و جزو اختیاراتی است که هیات مدیره بانک ها بر عهده دارد. نحوه محاسبه نیز به شکلی است که با یک نرم افزار مشخص و مورد تایید بانک مرکزی صورت می گیرد و بانک ها هیچ گاه در این خصوص، خارج از مکانیسم مشخص شده عمل نمی کنند. رصد و دسترسی به این اطلاعات بانک مرکزی نیز به شکل آنلاین است و نهاد ناظر تخلفات را در این خصوص توسط بازرسان خود بررسی می کند.

شما در صحبت های خود در خصوص فاصله کم میان نرخ سود تسهیلات و سپرده صحبت کردید، اما برخی از مسوولان معتقدند در حال حاضر این نرخ مناسب است و بانک ها باید از میزان هزینه های غیرضروری خود کاسته و درآمدهای خود را از بخش خدمات کسب کنند، رویه ای که در تمام کشورهای دنیا نیز وجود دارد. نظر شما در این خصوص چیست؟

ببینید همان طور که توضیح دادم، وضعیت بانک ها در شرایط معمولی وجود ندارد، بله در برخی از کشورها فاصله نرخ سود سپرده و تسهیلات پایین است، اما باید توجه کرد که سایر شاخص های نظام بانکی در این کشورها به چه شکلی است.

 

آیا این حجم از مطالبات غیرجاری در بانک های خارجی نیز وجود دارد؟ آیا نسبت کفایت سرمایه زیر حد استاندارد وجود دارد؟ آیا تسهیلات تکلیفی در بانک های اروپایی و آمریکایی در این مقیاس در نظر گرفته می شود؟ آیا موسسات غیرمجاز به این راحتی می توانند در بازار پول فعالیت کنند و با نرخ های بالا حجم قابل توجهی از منابع را جذب کنند. بنابراین نمی توان فقط یک سوی مشکلات را دید و به بقیه جوانب کار توجهی نداشت.

 

در حال حاضر و با این شرایط، فاصله نرخ سود و تسهیلات توجیه منطقی ندارد و نرخ تعادلی بازار بالاتر از سطح تعیین شده در مصوبات است. بنابراین اگر بتوانیم همه مشکلات بازار پول را مرتفع کنیم، در آنجا مقایسه بانک های ما با بانک های دیگر کشورها منطقی خواهد بود. در خصوص کاهش هزینه ها بانک های کشور نیز با مشکلاتی روبه رو هستند، به عنوان مثال اگر بخواهند تعداد شعب خود را کاهش دهند و تمرکز خود را بر بانکداری الکترونیک بگذارند، برخی از فشارهای محلی از سوی نهادها بر روی بانک ها وجود دارد که نرخ بیکاری در آن منطقه افزایش نیابد.

 

بنابراین بانک ها با این مشکلات نیز دست و پنجه نرم می کنند و در این خصوص بانک ها استقلال عمل کامل ندارند. اما به هر حال، ما نیز باید به سمت بانکداری الکترونیک حرکت کنیم، کمااینکه در سال های گذشته نیز این اتفاق افتاده و بانک ها بخشی از هزینه های خود را کاهش دادند.

آخرین قیمت اوراق مسکن سال 99

ایسنا:تسه فروردین، اردیبهشت و خرداد سال ۱۳۹۸ به ترتیب ۷۵ هزار و ۷۰۰، ۷۵ هزار و ۱۰۰ و ۷۵ هزار و ۶۰۰ تومان قیمت دارند. قیمت هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن در تیر با قیمت ۷۴ هزار و ۸۰۰، در مرداد با قیمت ۷۵ هزار و ۳۰۰ و در شهریورماه نیز با قیمت ۷۵ هزار و ۴۰۰ تومان داد و ستد می شود.

قیمت اوراق مهر، آبان و آذر سال گذشته نیز ۷۵ هزار و ۳۰۰، ۷۵ هزار و ۴۰۰ و ۷۶ هزار تومان بوده و هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در دی، بهمن و اسفند سال گذشته نیز با قیمت های ۷۷ هزار و ۱۰۰، ۷۵ هزار و ۷۰۰ و ۷۷ هزار تومان داد و ستد می شود.

قیمت تسه در فروردین تا مردادماه سال جاری

بر این اساس، تسه (اوراق) فروردین، اردیبهشت و خرداد سال جاری به ترتیب ۷۶ هزار، ۷۵ هزار و ۵۰۰ و ۷۵ هزار و ۶۰۰ تومان قیمت دارند و هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در تیر و مرداد سال جاری نیز با قیمت ۷۶ هزار و ۴۰۰ و ۷۵ هزار و ۵۰۰ تومان داد و ستد می شوند. بنابراین هزینه وام مسکن در این گزارش بر اساس آخرین قیمت که همان قیمت اوراق مرداد سال جاری (۷۵ هزار و ۵۰۰ تومان) است، محاسبه شده است.

قیمت اوراق برای مجردها و متاهل های تهرانی

بر این اساس، با توجه به اینکه مجردهای ساکن تهران می توانند تا ۱۴۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۴۰ میلیون تومان جعاله می شود؛ بنابراین برای ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۷۵ هزار و ۵۰۰ تومانی ۱۵ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان می شود که با در نظر گرفتن ۴۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ ورق به مبلغ شش میلیون و ۴۰ هزار تومان خریداری کنند، ۲۱ میلیون و ۱۴۰ هزار تومان می شود.

زوج های تهرانی نیز بر همین اساس می توانند تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۳۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است که همراه با شش میلیون و ۴۰ هزار تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۳۶ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان پرداخت کنند.

قیمت اوراق در سایر استان ها

سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر به ۸۰ میلیون تومان رسیده که برای آن باید ۱۶۰ برگه خریداری شود که هزینه آن ۱۲ میلیون و ۸۰ هزار تومان است. این وام برای سایر مناطق شهری ۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است که باید برای آن ۱۲۰ برگه خریداری شود که هزینه آن ۹ میلیون و ۶۰ هزارتومان می شود.

انتهای پیام/م

دریافت وام مسکن چقدر آب می خورد؟

قیمت اوراق مسکن برای دریافت وام مسکن چقدر است؟

ایسنا: قیمت اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن مقداری افزایش یافته است؛ به طوری که هر ورق از این اوراق حدود ۴۱ هزار تومان داد و ستد می شود اما همچنان هزینه وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن به علاوه جعاله زیر ۱۰ میلیون تومان است. 

در روزهای اخیر قیمت هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن با مقداری رشد همراه بوده است؛ به طوری که قیمت امتیاز تسهیلات مسکن مهر ماه ۱۳۹۸ کمی بیش از ۴۲ هزار تومان داد و ستد می شود و تسه دی ماه ۱۳۹۷ به ۴۳ هزار تومان می رسد. 

البته امتیاز تسهیلات مسکن فروردین ۱۳۹۷ به کمی بیشتر از ۳۹ هزار تومان می رسد و امتیاز تسهیلات مسکن آذر ماه ۱۳۹۶ که زمان زیادی تا سر رسید آن باقی نماده حدود ۳۷ هزار و ۷۰۰ تومان معامله می شود. 

همچنین امتیاز تسهیلات مسکن تیر ماه ۱۳۹۷ حدود ۴۰ هزار تومان است. اما تسه های شهریور، مهر، آبان، آذر و دی ماه ۱۳۹۷ بیش از ۴۳ هزار تومان داد و ستد می شود. امتیاز تسهیلات مسکن اسفند ۱۳۹۷ نیز حدود ۴۲ هزار تومان است. 

با توجه به شرایط کلی بازار قیمت متوسط هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن حدود ۴۱ هزار تومان در نظر گرفته و با این رقم، هزینه وام مسکن برای اقشار مختلف محاسبه شده است. 

بدین ترتیب، با توجه به این که زوج های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، هزینه این تعداد اوراق برای آنها هشت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می شود. به این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابت خرید آن باید ۴۰ برگ تسه خریداری شود، یک میلیون و ۶۴۰ هزار تومان اضافه می شود. در نتیجه در مجموع باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن حدود ۹ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان هزینه شود. 

همچنین زوج های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیش تر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می کنند، می توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند. با این حساب باید حدود شش میلیون و ۵۶۰ هزار تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب یک میلیون و ۶۴۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، در مجموع برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید هشت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان پرداخت کنند. 

علاوه بر این، زوج های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن، ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که باید چهار میلیون و ۹۲۰ هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازند. هم چنین برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله نیز باید یک میلیون و ۶۴۰ هزار تومان پرداخت کنند که در مجموع برای وام ۸۰ میلیون تومانی، حدود شش میلیون و ۵۶۰ هزار تومان از سوی زوجین باید پرداخت شود. 

مجردهای تهرانی نیز می توانند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و مجردهایی که در مراکز استان های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰ میلیون تومان و در نهایت غیر زوج های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به ترتیب هر کدام باید ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن را از فرابورس ایران خریداری کنند. 

با این حساب مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق چهار میلیون و ۹۲۰ هزار تومان، افراد ساکن در مراکز استان بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مبلغ چهار میلیون و ۱۰۰ هزار تومان و افراد گروه سوم مبلغ سه میلیون و ۲۸۰ هزار تومان پرداخت کنند. البته درصورت تمایل برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله باید مبلغ یک میلیون و ۶۴۰ هزار تومان دیگر هم بپردازند.

انتهای پیام/م

قیمت وام مسکن افزایش یافت

ایسنا:قیمت اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن مقداری افزایش یافته است؛ به طوری که هر ورق از این اوراق حدود ۴۱ هزار تومان داد و ستد می شود اما همچنان هزینه وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن به علاوه جعاله زیر ۱۰ میلیون تومان است. 

در روزهای اخیر قیمت هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن با مقداری رشد همراه بوده است؛ به طوری که قیمت امتیاز تسهیلات مسکن مهر ماه ۱۳۹۸ کمی بیش از ۴۲ هزار تومان داد و ستد می شود و تسه دی ماه ۱۳۹۷ به ۴۳ هزار تومان می رسد. 

البته امتیاز تسهیلات مسکن فروردین ۱۳۹۷ به کمی بیشتر از ۳۹ هزار تومان می رسد و امتیاز تسهیلات مسکن آذر ماه ۱۳۹۶ که زمان زیادی تا سر رسید آن باقی نماده حدود ۳۷ هزار و ۷۰۰ تومان معامله می شود. 

همچنین امتیاز تسهیلات مسکن تیر ماه ۱۳۹۷ حدود ۴۰ هزار تومان است. اما تسه های شهریور، مهر، آبان، آذر و دی ماه ۱۳۹۷ بیش از ۴۳ هزار تومان داد و ستد می شود. امتیاز تسهیلات مسکن اسفند ۱۳۹۷ نیز حدود ۴۲ هزار تومان است. 

با توجه به شرایط کلی بازار قیمت متوسط هر ورق از اوراق تسهیلات مسکن حدود ۴۱ هزار تومان در نظر گرفته و با این رقم، هزینه وام مسکن برای اقشار مختلف محاسبه شده است. 

بدین ترتیب، با توجه به این که زوج های تهرانی برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، هزینه این تعداد اوراق برای آنها هشت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می شود. به این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابت خرید آن باید ۴۰ برگ تسه خریداری شود، یک میلیون و ۶۴۰ هزار تومان اضافه می شود. در نتیجه در مجموع باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن حدود ۹ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان هزینه شود. 

همچنین زوج های غیر تهرانی که در شهرهایی با جمعیت بیش تر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می کنند، می توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند. با این حساب باید حدود شش میلیون و ۵۶۰ هزار تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب یک میلیون و ۶۴۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، در مجموع برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید هشت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان پرداخت کنند. 

علاوه بر این، زوج های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن، ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که باید چهار میلیون و ۹۲۰ هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازند. هم چنین برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله نیز باید یک میلیون و ۶۴۰ هزار تومان پرداخت کنند که در مجموع برای وام ۸۰ میلیون تومانی، حدود شش میلیون و ۵۶۰ هزار تومان از سوی زوجین باید پرداخت شود. 

مجردهای تهرانی نیز می توانند تا سقف ۶۰ میلیون تومان و مجردهایی که در مراکز استان های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰ میلیون تومان و در نهایت غیر زوج های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به ترتیب هر کدام باید ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ برگ بهادار اوراق تسهیلات مسکن را از فرابورس ایران خریداری کنند. 

با این حساب مجردهای تهرانی باید برای خرید این اوراق چهار میلیون و ۹۲۰ هزار تومان، افراد ساکن در مراکز استان بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت مبلغ چهار میلیون و ۱۰۰ هزار تومان و افراد گروه سوم مبلغ سه میلیون و ۲۸۰ هزار تومان پرداخت کنند. البته درصورت تمایل برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله باید مبلغ یک میلیون و ۶۴۰ هزار تومان دیگر هم بپردازند.

انتهای پیام/م

احتمال پرداخت وام 160 میلیونی به خانه های 20 ساله

پیشنهاد مدیرعامل بانک مسکن برای دادن وام ۱۶۰ میلیونی به خانه های ۲۰ ساله

ایسنا:مدیرعامل بانک مسکن از دو پیشنهاد پرداخت وام صندوق پس انداز مسکن یکم به خانه های با عمر ۲۰ سال و نیز افزایش سقف تسهیلات اوراق از ۶۰ به ۸۰ میلیون تومان خبر داد.

رحیمی انارکی در حاشیه افتتاح گالری آثار هنرمندان در شهر جدید اندیشه اظهار کرد:به بانک مرکزی پیشنهاد دادیم شرط حداقل مدت صدور پروانه ساختمانی را از ۱۵ به ۲۰ سال افزایش دهد. با این طرح دامنه واحدهایی که می توانند از تسهیلات مسکن یکم استفاده کنند افزایش می یابد. اخیرا این پیشنهاد را داده ایم و هنوز بانک مرکزی به ما جواب نداده است. 

وی در پاسخ به این سوال که آیا این پیشنهاد منجر به افزایش قیمت ها نمی شود؟ گفت:افزایش قیمت چندان چشمگیر نخواهد بود؛ چرا که دامنه افزایش می یابد و عرضه بیشتری صورت می گیرد.

رحیمی انارکی درباره میزان سرمایه های انباشته شده در صندوق پس انداز مسکن یکم اظهار کرد:هنوز وضعیت مصارف و منابع صندوق بسیار مناسب است. 

وی گفت:کار دیگری که در دستور قرار داده ایم این است رقم تسهیلات از طریق اوراق را به سطح وام خانه اولی ها برسانیم. یعنی به همان میزانی که در سه گروه تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم پرداخت می شود، در اوراق امتیاز حق تقدم تسهیلات نیز اتفاق بیفتد؛ بدین ترتیب که سقف این وام از ۶۰ به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند. این پیشنهاد هم به بانک مرکزی ارایه شده است. 

مدیرعامل بانک مسکن تصریح کرد:انتظار داریم مردم بتوانند بخشی از قدرت خرید از دست رفته را به این طریق جبران کنند.

وی در پاسخ به این سوال که آیا برای افزایش تسهیلات ساخت یا کاهش رقم سود این تسهیلات تمهیداتی در نظر دارید؟ گفت:سود این تسهیلات بر اساس نرخ مصوب شورای پول و اعتبار ۱۸ درصد است. هم اکنون سیاستگذاری ما این است که تسهیلات را به سازندگان حرفه ای و کسانی که گواهی صلاحیت و پروانه های ساخت و ساز دارند پرداخت کنیم. 

به گفته وی بالا بردن سقف در صندوق پس انداز مسکن یکم مستلزم در نظر گرفتن چند محدودیت اساسی است؛ اولین محدودیت، توانایی پرداخت قسط است. محدودیت دیگر نیز به تامین کسری منابع مربوط می شود.

انتهای پیام/م

شیوه جدید بانک ها برای پرداخت وام

پرداخت وام با سپرده گذاری چگونه است؟

مهر:بسیاری از کارمندان شعب بانکی به بهانه نبود اعتبارات کافی از ارایه وام به متقاضیان طفره می روند، اما برخی بانکها مردم را تشویق می کنند تا با سپرده گذاری، ۸۰ تا ۹۰درصد سپرده خود را وام بگیرند.

دریافت وام های خرد از نظام بانکی این روزها به یکی از سخت ترین پروسه های اداری در ایران تبدیل شده است. البته این نوع رفتار بانکها برای ارایه وام به مردم، سابقه ای بس طولانی دارد. 

برخی از شعب بانکی نیز در تلاش هستند که شرایطی را برای جذاب تر شدن سپرده گیری برای مشتریان و صاحبان سرمایه ایجاد کنند تا بتوانند در رقاب با سایر بانکها، شعب خود را در اولویت انتخاب مشتریان قرار دهند. 

در این میان البته نرخ سودی که بانکها به سپرده های این چنینی می دهند به نحوی چیده شده که برای یک فرد جذابیتی نداشته باشد که پول خود را در یک بانک سپرده کند، ۸۰ تا ۹۰ درصد آن را وام بگیرد و همان وام را در بانک دیگری با نرخ سود بالاتر سپرده گذاری کند؛ به این معنا که بانکها بعضا برای سپرده هایی که متقاضی دریافت وام به ازای سپرده هستند، سودی تقریبا نصف سود عادی جاری در نظام بانکی می پردازند و به این ترتیب، شرایط را برای سودآوری بیشتر این مشتریان تا حدود زیادی سد می کنند. 

برخی بانکها تلاش کرده اند تا در رقابت با سایر بانکها، سودهای بهتری برای این نوع سپرده ها پرداخت کنند تا بتوانند سپرده های بیشتری جذب کنند . در این میان به نظر می رسد اگرچه این طرح می تواند حامی سپرده گذاران باشد اما ضروری است که بانک مرکزی نیز در این زمینه نظارت کافی بر عملکرد بانکها داشته باشد. 

بنابر مشاهدات وقتی که فردی برای سپرده گذاری به بانک مراجعه می کند، می تواند متقاضی دریافت وام در قبال سپرده خود هم باشد؛ در این شرایط نرخ سود برای او تغییر کرده و با توجه به اینکه وام کم بهره نیز در اختیار او قرار می گیرد، می تواند کاهش نرخ سود سپرده خود را با راحتی بپذیرد. 

تنها مزیت این گونه سپرده گیری برای بانکها، پرداخت سود کمتر به مشتریان و اطمینان از بازپرداخت وام است، چراکه اگر حتی مشتری قسط های خود را نپردازد و وام را برنگرداند، سپرده او نزد نظام بانکی قرار دارد و این اطمینان وجود دارد که اقساط وام از محل سپرده مستهلک می شود؛ اما برای مشتری نیز ممکن است این مزیت وجود داشته باشد که وام کم بهره را با کمترین تشریفات اداری دریافت می کند و نیاز به ضامن و موارد سختگیرانه این چنینی ندارد. 

مزیت پرداخت وام به ازای سپرده مشتری، این است که مشتری می تواند با شرایط سهل تری وام بگیرد و بانک هم نگران معوق شدن مطالبه خود نیست.

انتهای پیام/م

جزئیات افزایش تسهیلات ساخت مسکن

تغییرات پرداخت وام مسکن ۹۸

تسنیم: پیمان قربانی درباره افزایش میزان تسهیلات مسکن، افزود:شورای پول و اعتبار در اسفندماه سال گذشته براساس گزارش بانک مرکزی، سقف تسهیلات ساخت مسکن با قابلیت فروش اقساطی بلند مدت برای بانک های تجاری و بانک مسکن را حدود ۶۰ درصد افزایش داده است. 

وی افزود:به عنوان مثال در تهران سقف قبلی تسهیلات انفرادی ساخت مسکن ۶۰ میلیون تومان و برای زوجین ۱۰۰ میلیون تومان بود که هریک به ۱۰۰ و ۱۶۰ میلیون تومان به ترتیب افزایش یافت. 

معاون اقتصادی بانک مرکزی ادامه داد:در مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز این سقف ۵۰ و ۸۰ میلیون تومان بود به ترتیب برای تسهیلات انفرادی و زوجین بود که به ۸۰ و ۱۲۰ میلیون تومان افزایش یافت. 

به گفته قربانی، در سایر مناطق شهری نیز این ارقام ۴۰ و ۶۰ میلیون تومان بود که به ۶۰ و ۱۰۰ میلیون تومان برای تسهیلات انفرادی و زوجین افزایش پیدا کرد. 

وی با اشاره به اینکه این اقدام به دنبال تحلیل های صورت گرفته در بانک مرکزی و بانک مسکن بود، گفت:به دنبال مطالعات و بررسی های انجام شده، بیشترین مشکلاتی که اکنون در حوزه مسکن کشور وجود دارد، در بخش عرضه است. زیرا با نگاهی به آمار معاملات در تهران از خرداد سال گذشته حجم معاملات نسبت به گذشته کاهش و قیمت ها افزایشی بود که نشان از مشکلاتی در طرف عرضه این بخش دارد. 

معاون اقتصادی بانک مرکزی تاکید کرد:به همین دلیل اولویت با ساخت مسکن قرار داده شد تا هم به بخش عرضه و هم تقاضا اثر داشته باشد و وام ها نیز قابل استطاعت باشد. 

وی ادامه داد:سال گذشته از ۷۷۳ هزار میلیارد ریال تسهیلات بانک ها، حدود ۱۰۳ هزار میلیارد ریال به بخش مسکن اختصاص یافت. 

بانک ها مانعی برای پرداخت تسهیلات ندارند 

به گفته قربانی، در سال های اخیر به دلیل افزایش قیمت مسکن، تسهیلات بانکی به طور میانگین ۳۵ درصد قیمت خرید مسکن را در کل کشور پوشش می دهد و سرمایه ای بودن مسکن از جمله علل گرانی مسکن است. 

معاون اقتصادی بانک مرکزی گفت:بانک ها هیچ مانعی برای پرداخت تسهیلات برای ساخت مسکن ندارند اما در سال ۹۶ تقاضا برای دریافت این تسهیلات کاهش یافت و به ۸ درصد کل تسهیلات بانکی رسید که این رقم در سال گذشته ۱۳.۴ درصد افزایش یافت. 

وی گفت :البته ۲۵.۲ درصد مانده تسهیلات بانک ها در سال ۹۷ مربوط به بخش مسکن است. در سال ۹۴ تسهیلات مسکن اولی ها ۸۰ درصد قیمت مسکن بود اما اکنون این تسهیلات ۵۳.۶ درصد آن را پوشش می دهد. 

قربانی افزود:پرداخت تسهیلات به بخش مسکن مشروط به تعادل منابع و مصارف محدودیت ندارد.

انتهای پیام/م

وام مسکن ملی چقدر است؟ + نرخ سود

مبلغ وام مسکن

ایسنا:معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این که تسهیلات پروژه اقدام ملی ۱۰۰میلیون تومان است گفت:۷۰هزار واحد در قالب این طرح در شهرهای جدید معرفی شده که به زودی ثبت نام در بعضی استان ها از جمله تهران که شهرهای جدید در آن وجود دارد آغاز خواهد شد. 

حبیب اله طاهرخانی اظهار کرد:سقف تسهیلات طرح اقدام ملی ۱۰۰ میلیون تومان است که وارد ساخت می شود و در نهایت به شکل فروش اقساطی به خریدار منتقل خواهد شد. نرخ سود این تسهیلات نیز ۱۸ درصد با مدت بازپرداخت ۱۲ ساله است که با طول دوره ساخت محاسبه می شود. 

وی افزود:در هر استانی که شهر جدید وجود داشته باشد ثبت نام مسکن ملی همزمان با ثبت نام استان مورد نظر انجام می شود. تا کنون در هفت استانی که نام نویسی انجام شده شهر جدید نداشته ایم اما استان هایی که در آینده زمان نام نویسی آنها فرا می رسد اگر شهر جدید در آن وجود داشته باشد متقاضیان ثبت نام خواهند کرد. 

به گفته طاهرخانی، در شهرهای جدید حدود ۷۰ هزار واحد در قالب طرح اقدام ملی مسکن معرفی شده که برنامه ریزی آن با حوزه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی است. 

مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید با بیان این که شهرهای جدید غالبا در استان هایی که کلانشهرها در آن هستند قرار دارد گفت:استان های تهران، البرز، خراسان رضوی، اصفهان، آذربایجان شرقی، مرکزی، بوشهر، خوزستان، سیستان و بلوچستان و فارس از جمله استان هایی هستند که شهرهای جدید در آنها وجود دارد. 

بهای زمین، اقساطی دریافت می شود

طاهرخانی درباره مزایای طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن گفت:حسن این طرح برای مردم این است که هزینه زمین، هنگام ساخت از آنها اخذ نمی شود. البته کاملا رایگان نیست اما کارشناسان قیمت زمین را تعیین می کنند، مدتی به متقاضیان تنفس داده می شود و بعد قیمت به صورت اقساطی دریافت خواهد شد. با توجه به این که قیمت زمین در ابتدا کارشناسی می شود مشمول تورم و افزایش قیمت در جریان پروژه نمی شود. 

وی ادامه داد:هزینه ساخت نیز بر اساس قیمت تمام شده است. دولت، سودی مدنظر ندارد. در مناطق مختلف با توجه به شرایط شهرها، نوع زمین و مشخصات پروژه که تابع ضوابط شهرسازی است، قیمت ها تنوع دارد. ممکن است یک پروژه مشاعات بالایی داشته باشد و یک پروژه نداشته باشد که قاعدتا قیمت آنها با هم فرق می کند. یعنی تفاوت جغرافیایی و تفاوت مشخصات فنی پروژه ها باعث می شود که قیمت ها متفاوت باشد. 

هیچ واحد مسکن ملی بدون تقاضا نخواهد بود

معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که تفاوت مسکن ملی با مسکن مهر چیست، اظهار کرد:مهم ترین تفاوت پروژه اقدام ملی با طرح مسکن مهر این است که اولا در پروژه اقدام ملی، هیچ واحد بدون متقاضی در قالب این طرح شروع نمی شود. ما در حال اعلام ظرفیت ها هستیم. نیاز بازار، نیاز شهر و توان متقاضیان تعیین می کند که در پروژه مشارکت کنند. تفاوت موضوع مهم دیگر، تنوع در مشخصات فنی پروژه ها است. سابقه نشان داده فیکس کردن قیمت، زمینه ساز گرفتاری است. به همین دلیل قراردادها در چارچوب نظام فنی و اجرایی کشور است که خروجی بهتری خواهد داشت. 

طاهرخانی تصریح کرد:در شهرهای جدید معمولا عرضه و تقاضا قابل توجه است؛ بخصوص از این جهت که مجموعه هایی که به شکل تعاونی مراجعه می کنند. ولی اولویت ما این است که پروژه های خود را در قالب مسکن ملی پیش ببریم؛ زیرا تجهیز منابع خرد منجر به ساخت می شود.

انتهای پیام/م

جزئیات پرداخت وام 100 میلیون تومانی مسکن

قیمت روز خودرو پراید ۲ دی ۱۳۹۹

عقد دختربچه ۹ ساله با پسر ۳۰ ساله در بهمئی ! ۱۲ شهریور ۱۳۹۸

زن ۵۰۰ کیلویی ۲۵۰ کیلو لاغر شد + تصاویر ۵ مرداد ۱۳۹۹

شماره پلاک خودروها در استان ها و شهرهای مختلف ایران

آموزش تصویری مشاهده “سوابق بیمه” تامین اجتماعی

زنی که “جو بایدن” ۵ بار از او خواستگاری کرد !

تازه ترین آمار از مبتلایان و فوتی های کرونا در ایران ۳ دی ۱۳۹۹

تقویم سال ۱۳۹۹ + تعطیلات رسمی و مناسبت ها

شگرد دزد برهنه برای ورود به اتاق + تصاویر ۲۴ اردیبهشت ۱۳۹۶

مرد جنجالی بازی ایران و استرالیا الان کجاست؟ ۸ آذر ۱۳۹۹

بابک جهانبخش زیر تیغ جراحی می رود ۲۴ آذر ۱۳۹۹

زمان واریز بسته معیشتی ۱۰۰هزار تومانی ۴ آذر ۱۳۹۹

مدت قرنطینه خانگی در مبتلایان کرونا چند روز است؟ ۱۱ آبان ۱۳۹۹

سقف معافیت مالیاتی حقوق در سال ۱۴۰۰ ۳ آذر ۱۳۹۹

تزریق انسانیِ واکسن کرونای ایرانی از خرداد ۱۴۰۰ ۲۲ آبان ۱۳۹۹

صفحه 1 از 3